店舗の原状回復工事をする前に!
知っておきたい5つの注意点



店舗の閉店や移転の際、賃貸の場合には原状回復工事が必要となります。しかし、原状回復工事をする場合の注意点を把握しておかなければ、後々トラブルにつながってしまう恐れがあります。そのため、店舗の原状回復工事をするときの注意点を押さえておき、トラブルを事前に回避しましょう。この記事では、原状回復工事をする際の注意点を5つ解説していきます。

【注意点1】居住用とは異なる





原状回復工事というと、工事内容や相場などはすべて同じものと思われがちです。しかし、店舗の原状回復と住居用物件の原状回復では、工事内容が異なるのが一般的です。具体的には、店舗の原状回復工事の場合、床や壁、天井の修繕だけではなく、看板や設備の撤去も必要となるケースが多いといえます。また、原状回復のガイドラインとは別に、特約を定めている場合もあります。原状回復の特約に関しては、その契約内容に関して当事者間で自由に定めることが可能です。そのため、原状回復の特約がある場合において店舗で原状回復義務が免除されるのは、貸主からの希望によって契約を解除するケースに限ると心得ておく必要があります。

■費用の相場は?


加えて、原状回復工事を行うと、住居用物件よりも店舗のほうが高額になる場合があります。原状回復工事にかかる費用の相場は、30坪までの小規模店舗の場合、1坪あたり1万2000~2万4000円程度です。これが31~50坪の中規模店舗になると、1坪あたりが2万3000円程度になります。51坪以上の大規模店舗では、1坪あたり4万9000円程度です。このように、店舗の規模によって、原状回復工事にかかる費用は大きく異なります。

【注意点2】元の状態に戻せばいいとは限らない





店舗の原状回復工事というと、「元の状態に戻すだけ」と思われがちです。しかし、単に元の状態に戻せば良いだけとは限りません。飲食店をオープンするにあたっては、一般的には店舗のコンセプトに応じて内外装デザインを決定していきます。そのため、店舗物件を引き渡されたときの状態のまま新店舗として営業を始めるケースはほとんどないでしょう。多くの飲食店が新店舗として営業するために、床板やクロス、照明器具などを取り換えています。加えて、飲食店の場合、厨房設備の位置やガスの配管、給排水設備などの変更をしている場合もあります。したがって、店舗の原状回復では、引き渡されたときの状態と同じ状態に戻すために、単にクロスや装飾などを取り外せば良いとは限らないと理解しておくことが大切です。

また、物件によっては、引き渡しのときに厨房設備などが残されていた物件であるにもかかわらず、退去時にはスケルトン状態に原状回復工事をしなければならないケースも実際にはあります。居抜き物件であってもスケルトン物件にしなければならない可能性もあるため、契約時には大家さんにしっかりと確認しておきましょう。

【注意点3】貸主としっかりと打ち合わせる





原状回復工事にまつわるトラブルを回避するためには、貸主との打ち合わせや確認が必要不可欠です。たとえば、スケルトン物件の場合では、元のスケルトン物件の状態に戻して欲しい人もいれば、増設した設備などを退去時に残して欲しいと希望する貸主もいます。通常改修内容については、契約書に記載されています。もし、契約書に改修内容の記載がなかったり、疑問点などがあったりするのであれば、工事に取りかかる前に大家さんや不動産会社に確認しておくことが大切です。

また、スケルトン状態に戻す際には、元からある壁など、余計な部分を破壊してしまうことがないように十分気をつけなければなりません。もともとあった壁を壊してしまうと、それを新たに作るための追加の工事が必要となります。加えて、入居する際にはデザインや使い勝手の問題などから間取りを変更する場合があります。入居時に極端な改修工事をしている場合は、特に退去時の原状回復工事のことも考慮して、入居時の物件の状態を写真に撮るなどして記録を残しておくと良いでしょう。入居するときの賃貸店舗に使用されていた内装材などについてもきちんと記録しておけば、退去時のトラブルを回避することにも役立ちます。

【注意点4】工事業者が選べないことがある





飲食店の原状回復工事をするとき、周りに工事業者の知り合いがいる場合などは特に「知り合いに頼めば費用を安く抑えることができるだろう」と安易に考えてしまいがちです。しかし、工事業者を自分で選ぶことができないケースもあります。たとえば、オフィスビルやショッピングセンターなどに入居すると、オーナーや管理会社が原状回復の工事業者をあらかじめ指定している場合も多く見られます。加えて、知り合いの工事業者に依頼するといっても実績が乏しいなどの理由から、オーナーや管理会社が断る可能性もあるでしょう。これらの理由から、業者が指定されている場合には、他の工事業者に依頼することはほぼ不可能です。

また、オフィスビルやショッピングセンターの場合、工事の期間や時間を独自に選ぶことができず、制約があるケースもあります。たとえば、原状回復工事が深夜や土日という限られた時間にしかできないこともあるため、ショッピングセンターなどでは工事期間がどうしても長くなりがちです。原状回復工事にかかる期間が長期化すれば、管理会社の管理料と合わさって費用が高額になるケースもあります。

【注意点5】費用は店舗のタイプで変わる





一般的に、原状回復工事にかかる費用は店舗のタイプで変わってきます。たとえば、物件契約後に間仕切りや造作をあまり変えることなく開業した飲食店の場合には、原状回復費用は高額になりにくいといえます。原状回復費用をできるだけ抑えたいなら、物件契約後に増設をしないよう工夫すると良いでしょう。また、飲食店の場合、「店内を完全禁煙にしていた」「床・壁の損耗が少ない」など、比較的店舗の状態が良いと判断できる場合には、「原状回復費用も安くなりやすい」という特徴があります。ただし、床や壁の損耗に関しては、自然損耗の場合は原状回復の対象とはなりません。しかし、過失や故意によって床・壁などの部分を傷つけてしまった場合には、修繕にかかる費用を負担しなければならないケースがほとんどです。

■原状回復費用を軽減しやすい業態は?


原状回復費用を軽減しやすいのは、カフェ・喫茶店・テイクアウト中心の店舗などが挙げられます。これらの業態の飲食店は、「人の出入りが少ない」「油汚れの心配があまりない」などの理由から、原状回復の費用もそれほど高額になることはあまりありません。しかし、間仕切りや造作物を増設した場合には、原状回復費用も多くかかる傾向にあります。

■原状回復費用がかかりやすい業態は?


原状回復費用がかかりやすい業態は、ラーメン屋や居酒屋、焼き肉屋などです。これらの業態は、「開業時に厨房設備を大きく変更している」「排水設備が詰まっている」などのケースが多く見られます。他に、これらの業態の飲食店では喫煙が認められている店舗も多いことから、退去時のメンテナンスやクリーニングにかかる費用が高額となるケースもあるため注意が必要です。

トラブルにならない原状回復工事を!





退去時の原状回復工事に関するトラブルを防ぐためには、事前に特約や貸主の意向などを十分に確認しておくことが大切です。契約時に貸主としっかり打ち合わせをしたり、普段からコミュニケーションを心がけたりするなどして、原状回復工事の際に起こるトラブルを回避しましょう。