新店舗開業で押さえておきたい
テナント物件探しのながれとは?

飲食物件画像

飲食店を経営しようと思ったら、テナント物件探しは必須の作業になります。物件探しは新店舗開業において最も重要なポイントの一つですが、一体どのようにすれば理想の物件を見つけることが可能なのでしょうか?

今回は、新店舗開業を目指す人のために、テナント物件探しの流れとポイントを紹介します。

 

新店舗を開業するにあたっての全体のながれ





◆コンセプト・事業計画の作成


新店舗を開業するにあたり、まずは、店舗のコンセプト・事業計画作成を作成しましょう。当たり前なことですが、なにも考えずにテナント物件を探しはじめてしまうと、判断基準がないため、何も決定できません。

「どういう店舗にするか?」「いくらまで使えるか?」「内装はコンセプトと資金で折り合いがつけられるか?」など、すべてどういうお店にするかというコンセプトと事業計画書ありきです。事業計画書は、投資額や開業後の収支の予想をまとめたものです。銀行から融資を受ける際の重要な資料になるため、念入りに作成する必要があります。

◆資金調達


事業計画書が作成できたら、資金調達を行います。銀行の融資を受ける以外にも、自分である程度の資金を用意したり友人や親類などからお金を借りたりするなど、方法は様々です。

◆物件探し


資金調達の目処がついたら、コンセプトと事業計画をもとに物件をさがしはじめましょう。物件は、ターゲットにする客層やどのような価格帯で商品を提供するかを考慮に入れて探す必要があります。場合によっては、契約した物件に合わせてターゲットや価格帯を変更する必要があるかもしれませんが、あくまで当初のコンセプトと事業計画が非常に重要です。

コンセプトと事業計画がぶれてしまうことは、店舗開業後の失敗につながりやすいので慎重におこないましょう。資金調達が完了したら、テナント物件を契約して、本格的に内装・外装の設計と施工に移ります。最後に、調理器具や食器など、店舗運営に必要な備品を購入してそろえれば、準備が完了です。

 

資金調達のための事業計画書の書き方





◆事業計画の利用シーン


資金調達を十分に行うには、事業計画書の内容を充実させることが大切です。事業計画書がを作成すると、店舗経営に関する将来性や熱意が伝わらず、融資の価値がないと判断されかねません。

また、物件契約前の管理会社やオーナーによる審査で事業計画書を提出するケースも多いです。仮に入居基準を満たしていたとしても、人気のテナント物件の場合、他の入居希望者との厳しい比較にさらされます。融資が通っていたとしても、テナント物件のオーナーや不動産業者から断られてしまう場合もあります。そのようなことにならないよう、事業計画書は丁寧に作成するようにしましょう。

◆経営理念


経営理念の項目は自分の経営に対する思いをしっかりと書き込んでください。どんなお店にしたいのか、お客さんにどんな価値を提供したいのかをはっきり定めて、事業計画書に反映させましょう。

◆ターゲット


次に、事業コンセプト・事業内容の項目で、より詳しく提供するサービスや具体的なターゲットについて記入します。事業内容の項目が具体性に欠けていた場合、ターゲットを間違えたりサービスの質が不十分だったりして、お店を開いてから思惑と違う結果にってしまう可能性が高いです。提供するサービスや商品に関しては、価格なども一緒に記載することによって、具体性がグッと増すでしょう。

◆他店舗との差別化


また、同業種のほかのお店とは異なるオリジナルのサービスなど、差別化できる強みがある場合は、積極的に記入してください。どんな種類の飲食店を出すにしても、必ず同じようお店は存在します。ライバルと差をつけられる強みがあると、融資を受けられる可能性は高くなりますし、繁盛する確率も上がるといえるでしょう。

◆収支計画


最後に、収支計画の記入を行います。提供する商品・サービスの単価や数量などを根拠にして売上高を算出し、無理のない事業計画を立てるのです。そのほか、人件費や家賃、光熱費などの経費も割り出して、開業してからどれだけの利益が得られるかを予想します。

 

テナント物件探しのながれ





まずは、テナント物件に求める条件を洗い出しましょう。立地条件や店舗の面積、設備などさまざまな条件を定め、理想の店舗像を作り上げてください。

◆物件探し


理想の店舗が決まったら、次は物件探しです。自分の求める物件の条件を、出店したい地域の不動産業者に伝えましょう。そうすれば、希望する条件にマッチした物件が空いた際に、連絡をくれます。そして、よさそうな物件が見つかったら、内見を行って自分の希望する条件に合っているかどうか、詳しく確認しましょう。前の業者がすでに退去済みの場合は、比較的自由に見て回ることが可能です。しかし、まだ営業している場合は、内見の機会は限られてしまいます。そのため、内見のチャンスが巡ってきたときのことを考え、事前にチェックするポイントを整理しておきましょう。

◆内見


内見の結果が良好であった場合、次は申し込みを行います。名前や住所、事業計画、これまでの経歴などを申込書に記入し、不動産業者に提出しましょう。申込書を基に大家が審査を行い、審査が通ればいよいよ契約に移ります。契約は一度サインしてしまうと変更ができないため、隅々まで契約内容を確認するようにしましょう。契約が完了したら、前家賃や保証金などの諸費用を払い込んで、開業準備に入ります。内装・外装工事を行い、備品などを一通りそろえたら、開店して夢の店舗経営のスタートです。

 

テナント物件の契約書で必ず確認しておきたい項目とは?





繰り返しになりますが、物件の契約は一度サインしてしまうと変更することができません。そのため、契約書は隅々までしっかりとチェックしておきましょう。確認漏れがあると、契約内容に思わぬ食い違いが発生しかねません。長く安定した店舗経営のためにも、契約書は念入りに確認してください。

まず、確認すべき項目としては、テナント物件の契約年数についてです。飲食店を開業するために物件を契約した場合、契約期間は7~10年ほどになるのが一般的です。契約内容によっては契約更新の際に更新手数料が必要となるため、更新の時期に合わせてお金を用意しておく必要があります。また、更新手続きに必要な書類や更新の条件についても調べておきましょう。更新の条件とは、例えば、「家賃を何度も滞納していない」「勝手に追加で造作をしていない」などです。いざ更新の時期になって更新のための条件を満たしていないという状況に陥ると営業を停止しなければならないこともあります。安心して店舗経営に集中できるように、契約更新の時期についてしっかりと把握しておきましょう。

次に、契約にあたって発生する手付金や保証金はどのくらいかかるかもチェックしておく必要があります。契約時に手付金や保証金が払えなければ、契約することができません。

 

テナント物件の契約でかかる費用





◆保証金


テナント物件の契約には、まず、保証金が必要になります。保証金とは、借主に預けるお金のことで、償却分以外は契約終了後もしくは解約後に戻ってくることがほとんどです。保証金の目安は、およそ賃料の6~10カ月分になります。

◆礼金


次に、場合によっては必要になるのが、礼金です。礼金とは部屋を貸してくれる貸主に対しての謝礼という形で払うことになります。礼金は保証金などと違い、一度払ったら戻ってはきません。

また、契約時に、入居する月の家賃である前家賃を1カ月分払う必要があります。月の途中から物件を借りる場合、入居する日から月末までの日割り家賃と、翌月の家賃を払うことが多いです。最後に、契約内容によっては、前のテナントが残した店舗造作を買い取るための造作譲渡料がかかることがあります。造作譲渡料は内装や設備の使用年数などによって変わるので、一概にいくらとはいえません。また、造作譲渡料は居抜き物件を借りる場合にのみ発生する可能性があります。

 

テナント物件探しのながれをしっかり把握!準備期間は余裕を持とう





新店舗開業には物件探しや事業計画書の作成、資金調達など、さまざまな手続きが必要になります。どんな種類の飲食店を出すかによっても異なりますが、最低でも半年以上はかかることになるでしょう。テナント物件は一度決めたら変更することは容易ではありません。そのため、じっくりと時間をかけて選ぶようにしてください。テナント物件探しの流れや契約時のポイントなどをしっかりと把握し、余裕をもって準備を始めましょう。

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