物件や土地の貸借でかかる権利金とは?
対価性とテナント物件の選び方


飲食店の経営を行っている人の中には、今後店舗を増やしていきたいと考えている人も多いはずです。そして、それを実現するにはまず、土地や物件を借りる必要があります。その際、家賃の他に、ケースバイケースで敷金・礼金などを支払うのは通常の賃貸住宅と同じです。


ただ、注意が必要なのは、事業用に物件を借りると、それらとは別に権利金がかかるケースが多いという点です。それがどういったものなのかを理解せずに、なんとなく支払ってしまうと思わぬ損をすることにもなりかねません。

そこで、飲食店経営者を対象に、権利金に関する基礎知識について解説をしていきます。

 

テナント物件の場合は民法上における借地権





権利金を理解するためにはまず、借地権について知る必要があります。

 

◆借地権


借地権とは文字通り、土地を借りる権利のことです。ただし、借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の2つの意味合いがあるため、注意が必要です。前者は簡単にいうと、土地を借りてその上に建物を建てる権利を指します。

 

◆借地権のメリット


それに対して、土地を所有する権利を所有権といいますが、所有権を得るよりも借地権だけを得る方がコストははるかに安くなります。

また、固定資産税や都市計画税などがかからないのも大きなメリットだといえるでしょう。そのため、予算を抑えたいという場合には、土地の借地権だけを得て、その上に建物を建てるというのは有力な選択肢となるわけです。

 

◆借地借家法に基づく借地権


ちなみに、「借地借家法に基づく借地権」には賃借権と地上権の2種類があります。一般的に、単に借地権といった場合は賃借権のことを指します。それでは地上権とは何かというと、土地を直接支配できる強力な権利のことです。

具体的には、土地所有者の承認を得ることなく、土地を第三者に貸し出したり、地上権そのものを譲渡したりすることができるのです。賃借権にはそこまで強い権利はなく、譲渡や又貸し、建物の建て替えなどを行う際には所有者の承諾が必要になります。

 

◆民法上の借地権


一方、「民法上の借地権」とは建物を所有しないことを前提とした、土地の賃貸借のことです。

たとえば、月極駐車場や資材置き場として使用する場合にはこれが適用されます。そして、飲食店経営における借地権も「民法上の借地権」のことを指すケースが多い傾向にあります。

 

権利金とは借地権の対価となる金銭





借地権は単に土地を借りる権利というだけにとどまらず、財産としての評価の対象にもなります。それだけ価値の高いものであり、逆にいえば、不動産所有者が借地権を手放すのはデメリットも少なくないわけです。

もし、無条件で不動産を貸すと所有者はそのデメリットを一方的に被ることにもなりかねません。そのため、不動産所有者はしばしば、不動産を貸す対価として権利金を求めてきます。

つまり、権利金とは、借地権の設定や譲渡の際に、その対価として地主や家主に払う金銭のことなのです。

ちなみに、この権利金は賃料とは別物であり、それぞれ個別に支払う必要があります。契約時に支払うという点では敷金とも似ていますが、敷金とは異なり、契約を終了しても返還されることはありません。そういう意味では礼金と同じです。

ただし、礼金と権利金ではその性格が大きく異なります。礼金は地主や家主に対して土地や家を貸してもらうお礼の意味を込めて支払うものです。したがって、支払う金額はそれほど高くないのが一般的です。

それに対して、権利金はテナント物件における対価として支払うお金という意味合いが大きな部分を占め、必然的に、その金額は高額になりがちです。

 

立地条件の良いテナント物件で発生する対価性





飲食店の経営において、立地条件や設備は売上を左右する大きな要因です。

そのため、商売を成功に導くためには人通りが多く、人気のある場所をいかにして確保するかが重要なポイントとなります。また、場合によっては設備の充実した居抜き物件などを探すことも大切になってきます。

一方、権利金には借りるテナント物件の対価性という意味合いがあります。つまり、営業するにあたって有利な条件が備わったテナント物件ほど権利金が高くなる傾向にあるのです。

ちなみに、借主のアドバンテージにおける主な対価性には立地条件や設備の他に、「営業の利益の対価」「賃料の一部の一括払い」などがあります。

まず、営業の利益の対価は老舗ののれんなどを引き継ぐ場合などに発生します。有名店の名を継げばより大きな利益が期待できるので、その分、権利金も上乗せされるというわけです。また、賃料の一部の一括払いというのは、賃料を安めに設定している際にしばしば用いられます。

要するに、賃料が高すぎると借り手が付かないので、賃料を下げてその分を権利金に上乗せしているのです。したがって、権利金が高い物件の場合は、その物件にどのようなアドバンテージがあるのかを分析することが重要になってきます。

 

貸主のリスクにおける対価性





借りたテナント物件で商売を始め、経営が順調にいったとします。当然、順調であれば、そこで長期に渡って商売を続けていく可能性が高くなります。しかし、貸主の立場からすると、それは借地権を他人に押さえられることを意味するのです。

そして、借地権が借主の手にあるかぎり、自分の土地であるにも関わらず、その土地を自由に使うことができなくなってしまいます。また、契約を白紙に戻そうと思っても、正当な理由がなければ、貸主から解約をすることはできません。

このように、貸主にとってはテナント物件を長期に渡って貸すことは決して小さくないリスクを伴います。つまり、権利金には、長期間テナント物件を貸すことで生じるリスクにおける対価の意味合いがあるわけです。

そもそも、借地借家法は、貸主より借主の権利を保護した内容になっています。貸主は権利が大きく制限されているため、もともとかなり不利な立場にありました。その不利を埋め合わせるために、次第に風習として定着したのが権利金です。

つまり、法律で定められているわけではなく、必ず払わなければならないというものではないのです。ただし、実際問題としては、貸主と借主の間で交わされた約束であればよほど高額でない限り、権利金の請求は有効とされています。

 

権利金の観点から物件や土地を見極める!





飲食店を始めるときに物件や土地の見極めが大切なのは先に説明した通りですが、その際に重要なポイントとなってくるのが権利金です。

もし、権利金が高額な場合はそこにはその金額の根拠となる対価性が存在するはずです。それがどのようなものかをチェックすることで、売上が見込める優良物件か否かの判断が可能となってきます。

単純にいえば、権利金が高額の場合は売上が期待できる魅力的な物件である確率が高く、逆に、魅力のない物件は対価性が低いので権利金も安いと推測することができます。

とはいえ、権利金の額は必ずしも物件の良し悪しだけで決まるとは限らないため、それだけで判断するのは危険です。したがって、権利金の対価性の中に、どの程度売上の期待値が含まれているのかを考察する必要があります。

具体的には、立地条件や設備は似ているが権利金の額に差のあるテナント物件を選び、その上で、両者の見込み売上を算出して比較してみるのです。そうすれば、対象となる物件に権利金に見合った価値があるかどうかが見えてくるはずです。

ただし、他にも、毎月の家賃や経費などさまざまな要素があるため、借りる物件や土地を決める場合はあくまでも総合的に判断することを忘れないようにしましょう。

 

土地や物件を決める際は総合的な判断を





物件や土地の権利金がいくらになるかは対価性と強い相関関係にあり、また、地域性などによっても変わってきます。そのため、テナント物件を探す際には立地条件や設備、権利金及び家賃の額などを比較し、総合的な観点から判断するのが賢明です。

ちなみに、飲食店限定の店舗物件情報アプリの「Tenant Book」なら、条件に合った優良物件を効率的に探すことができます。飲食店出店のために店舗を探している人は利用を検討してみてはいかがでしょうか。